Logement

Un logement est un espace personnel (ou familial) et généralement privé dédié au repos et à diverses activités. Les genres et qualités des logements sont caractéristiques des sociétés et plus généralement de leur division en classes.

Sous le capitalisme, le logement est soumis aux règles du marché de l'immobilier (achat ou location), à l'exception du logement social, qui est présenté par la plupart des politiciens comme une concession charitable à l'égard des plus pauvres, plutôt que comme une alternative.

1 Évolution des logements

1.1 Premiers logements

Afin de se protéger des bêtes sauvages et du froid, mais aussi pour y ranger leur matériel, les premiers logements sous les sociétés primitives étaient rudimentaires, et ne dépassaient généralement pas le stade de la cabane.

L'utilisation de grottes est restée dans l'imaginaire, bien qu'elle ait été marginale (en raison, bien sûr, du nombre très limité de grottes mais aussi de leurs dangers).

1.2 Durant l'Antiquité

Dans l'Antiquité romaine, alors que les petits paysans libres vivaient généralement dans des chaumières à la lisière des villes, l'élite aristocratique romaine disposait de luxueuses maisons, appelées « villas » (le terme restera pour qualifier de grandes maisons). La plèbe urbaine elle-même devait se contenter de petites maisons ou appartements généralement insalubres et chers payés dans des insulae.

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  Villa

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  Insulae

Les esclaves ne disposaient, quant à eux, pas de logis. Ils étaient généralement logés dans les annexes de leurs propriétaires (granges, petites maisons...). Les précepteurs avaient droit à de meilleurs logis.

1.3 Durant le Moyen Âge

Au Moyen-Âge en Europe, on assiste d'abord à un recul des villes, et à la construction de nombreux châteaux. Ils étaient occupés par les nobles, la classe dominante de l'époque féodale. Les paysans, eux, devaient se contenter de petites cabanes ou chaumières recouvertes de paille.

Puis assez vite, il y eut une relative reprise du commerce, et une renaissance urbaine (12^e siècle).

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  Rouen en 1526

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  Honfleur

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  Chaumière en Belgique

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  Chaumière en Corée

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  Shirakawa-gō (Japon)

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  Fenghuang (Chine)

1.4 Époque moderne

Certains utopistes envisagent d'établir une égalité dans les conditions de logement par la rotation des logements. Par exemple dans l'Utopie de Thomas More, un nouveau logement est tiré au sort tous les 10 ans. Dans la Cité du Soleil de Tommaso Campanella, les dirigeants désignent tous les 6 mois le nouveau domicile que chacun doit occuper.

1.5 19^e siècle

Représentation de Londres par G. Doré

Dans la première moitié du 19^e siècle, le monde ouvrier anglais (hommes, femmes, enfants) vit le plus souvent dans des conditions épouvantables, alors que la bourgeoisie anglaise s'enrichit comme jamais. Les prolétaires se concentrent dans des quartiers délabrés, exposés aux pollutions de l'air et des eaux...

Grâce à sa compagne Mary Burns, ouvrière irlandaise, Engels réalise des entretiens dans les quartiers ouvriers de Manchester, qui lui permettront d'écrire La Situation de la classe ouvrière en Angleterre (1844), un des premiers ouvrages de sociologie.

En France, sous le Second Empire, Paris est rénové et de nouveaux immeubles plus modernes sont construits, les immeubles haussmanniens. Ce modèle se répand dans d'autres villes.

Immeubles haussmanniens

La stratification sociale apparaît alors nettement dans l'habitat : le premier étage est le plus cher, puis les prix diminuent avec les étages (il n'y avait pas d'ascenseur), et tout en haut se trouvent les chambres de bonnes (le rez-de-chaussée est souvent destiné aux commerces). Parfois, il y a même un second escalier, plus petit, qui sert uniquement aux bonnes et domestiques, pour que les « honnêtes gens » n'aient pas à les croiser.

Surtout, ces transformations chassent les prolétaires, ou les contraignent à s'entasser dans des logements trop petits sans eau ni sanitaires. Sous le Second Empire, la plupart des familles ouvrières vivent dans une seule pièce. Quand ils en ont deux, l'une a un coin cuisine d'1 m², l’autre est une très petite chambre à coucher. L’augmentation du salaire de l’ouvrier entre 1855 et 1869 est très en deçà du coût de la vie, et les loyers sont exorbitants. Une chambre et un cabinet, rue Grégoire-de-Tours, qui valaient 100 F en 1848 en valent 260 en 1866. Une chambre rue Saint-Martin est passée de 160 à 400 F. Un cabinet rue de la Grande-Truanderie de 80 à 260 F..

Chaque grande ville a des quartiers où les ouvriers s'entassent dans des conditions terribles : Saint-Vivien à Rouen, rue des Fumiers à Nantes, Saint-Georges à Lyon, caves et greniers de la rue des Etaques à Lille...

La Commune de 1871 se souciait d'organiser concrètement un droit au logement : très vite elle décrète la remise des loyers, puis organise la réquisition des appartements vacants.

Friedrich Engels publie en 1872 une série d'articles sur la question du logement.

A la fin du 19^e siècle commencent à apparaître les ancêtres des HLM. Ainsi la loi Siegfried du 30 novembre 1894 crée l'appellation d'« habitations à bon marché » (HBM), incitant la mise à disposition de logements à prix social avec une exonération fiscale.

1.6 20^e siècle

En Autriche, la force du mouvement ouvrier, notamment au niveau municipal, a fait que de nombreux logements sociaux ont été construit au début du 20^e siècle. L'héritage s'en fait encore ressentir : à Vienne, plus de 60% des logements sont des logements sociaux.

Après la Seconde Guerre mondiale, les villes les plus touchés se reconstruisent et ce jusqu’à la fin des années 1960. L’ascenseur sans liftier fait son apparition desservant chaque couloir qui permet d’accéder aux différents logements. Cette invention va permettre de construire des bâtiments plus hauts dépassant les sept étages des immeubles haussmanniens.

La forte croissance des « 30 glorieuses » engendre un fort accroissement de la population, à la fois par le « baby boom » et par une forte immigration (alors légale et encouragée par les besoins des capitalistes). Ainsi dans les années 1970 :

• Une partie de la population, y compris de la classe ouvrière, quitte les centre villes pour des banlieues pavillonnaires, qui sortent de terre à grande vitesse.
• Dans d'autres banlieues qui accueillent des travailleur·ses plus pauvres (dont les dernières vagues d'immigré·es), de grands ensembles de HLM sont construits, à moindre coût, en utilisant des des matériaux préfabriqués en béton.

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  Quartiers pavillonnaires

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  Barre d'immeuble à Clichy-sous-Bois

2 Situation actuelle

2.1 Tendances générales

Taux de propriétaires de leur logement (USA)

Suite au boom des des « 30 glorieuses », le taux de propriétaire de leur logement avait atteint des niveaux exceptionnellement élevés dans de nombreux pays capitalistes. Depuis le ralentissement économique des années 1980, progressivement, les inégalités de revenus et de patrimoines sont reparties à la hausse. Par conséquent le taux de propriétaires est en chute dans de nombreux pays : Royaume-Uni, Allemagne, Danemark, Espagne... En France, le taux continue d'augmenter, mais le taux d'accès à la propriété (pour les nouveaux ménages) est plutôt à la baisse. Aux États-Unis, le taux a connu un boom pendant la crise des subprimes (qui était en partie une bulle spéculative sur l'immobilier) puis une chute tout aussi rapide.

2.2 France

Dans la France de 2021, la propriété des logements reflète, comme le reste des propriétés, les inégalités de classe. Au 1^er janvier 2020, le parc de logements français compte 36 millions de logements. 82 % de ces logements sont utilisés comme résidences principales, 10 % comme résidences secondaires et 8 % sont vacants. Les ménages propriétaires de leur logement sont légèrement majoritaires (58 %), mais les disparités sont énormes :

• 24 % des Français possédaient les deux tiers (68 %) des maisons ou appartements appartenant à des particuliers en 2017 ;
• 76 % des ménages ont zéro ou un seul logement (34,1 % possèdent un seul logement, 41, 9 % ne sont pas propriétaires) ; En 2017, 35,6 % des ménages étaient locataires.
• Seuls 11,2 % des ménages possèdent plus de 2 logements (ces 11,2 % possèdent 83 % du parc locatif privé).
• 3,5 % des ménages possèdent au moins 5 appartements et détiennent à eux seuls la moitié du parc locatif privé.
• La part des logements possédés par les propriétaires de cinq logements et plus augmente dans les centres des grandes agglomérations, là où les appartements sont les plus chers. Dans les arrondissements du centre de Paris, 45 % à 50 % des logements sont détenus par ces multipropriétaires, contre 10 à 25 % en proche banlieue de la capitale. La répartition est la même à Lyon, Marseille, Toulouse et Lille.

Les gros propriétaires passent le plus souvent par des Sociétés civiles immobilières (SCI), un système qui leur permet de payer moins d'impôts lors de la transmission de leur héritage. Cela représente une importante niche fiscale, qui s'élève en tout à 13,9 milliards d’euros en 2020 de manque à gagner pour l'État. La justification néolibérale classique de ce genre d'encouragements est que cela permettrait de stimuler les investissements des propriétaires et donc l'agrandissement du parc disponible à la location. Pourtant selon la Cour des comptes, «Aucune étude économique n’est concluante sur [cet] effet. »

Le parc de logements sociaux représente environ 5,2 millions de logements, pour environ 28 millions de logements sur le parc locatif

En France, 55 % des logements sont des maisons, soit davantage que dans une majorité des pays d’Europe.

Après avoir longtemps augmenté, le taux de propriétaires occupants semble légèrement baisser depuis 2015, à 57,5 % en 2020. Ce taux se situe dans la moyenne européenne, avec généralement davantage de propriétaires en Europe du Sud qu’en Europe du Nord. Le taux de propriétaires est toutefois nettement inférieur à la moyenne nationale dans les 10 plus grandes villes de France, avec par exemple 33 % à Paris et 27 % à Strasbourg.

En 2013, sur 28 millions de résidences principales métropolitaines, 11,1 millions sont occupées par des locataires: 4,6 millions dans le parc social, 6,5 millions dans le secteur libre, 16,2 millions par des propriétaires et 0,7 million par des ménages logés gratuitement.

Concernant les résidences secondaires : il y en a environ 3,2 millions, sur un total de 32 millions de logements. Sachant qu'il y a environ 31 millions de ménages en France, le modèle des résidences secondaires n'est pas généralisable actuellement.

2.3 Allemagne

A Berlin en 2021, une campagne militante est organisée pour soumettre à un référendum d'initiative populaire la proposition d'exproprier les grandes entreprises immobilières, et obtient 60% de votes favorables. La maire social-démocrate n'a pas apporté son soutien. Les politiciens et haut fonctionnaires prétendent depuis étudier la question, et risquent d'enterrer le projet sous prétexte d'inconstitutionnalité, ou en tirer une mesure extrêmement modérée. Les outils de « démocratie participative » dans le cadre du capitalisme peuvent servir utilement à faire des campagnes politiques, mais ces campagnes doivent viser à établir un vrai rapport de force avec des actions de masse sans quoi elles permettent aux politiciens de noyer le poisson infiniment, pendant que la crise du logement persiste.

3 Dissociation du foncier et du bâti

Projet du London Community Land Trust

Très souvent, les bâtiments sur un terrain sont vendus avec le terrain. Mais la propriété du bâti peut être dissociée de la propriété du terrain (foncier). Dans ce cas, les valeurs des deux composantes, qui suivent des « lois économiques » différentes, peuvent suivre leur évolution différente et diverger.

Ainsi dans certains cas, le foncier est plus ou moins extrait du marché, et les particuliers achètent seulement les bâtiments. Ils peuvent faire plus ou moins ce qu'ils veulent avec les bâtiments, comme des propriétaires classiques, mais doivent en faire leur résidence principale, et s'ils revendent, ils ne peuvent faire une plus-value qu'en rapport avec des améliorations éventuelles au bâti (pas de spéculation foncière).

Dans un tel schéma, le foncier appartient à l'État, à une collectivité, ou à une association. C'est une forme de socialisation du sol visant à retirer le parasitisme de la rente foncière (même si ce n'est jamais admis aussi franchement lorsque c'est mis en place par un gouvernement bourgeois). En France, ce type de mesure a été mis en place avec les organismes de foncier solidaire, mais cela concerne une infime part des logements. Ces dispositifs sont un peu plus répandus dans d'autres pays. Dans le monde anglo-saxon, on parle de Community Land Trust. Cela reste cependant marginal, trop réduit à des initiatives locales militantes.

4 Évolution des prix

Comme de nombreux économistes l'ont mis en évidence depuis l'école classique, les propriétaires fonciers bénéficient d'une rente particulière, la rente foncière. La rente des propriétaires de biens immobiliers repose sur la rente foncière, à laquelle s'ajoutent les effets dus au type de construction (un bel appartement se louera plus cher qu'un appartement délabré).

Les économistes, même les néoclassiques (école bourgeoise dominante) ont reconnu que le marché immobilier ne fonctionne pas exactement comme un marché ordinaire.

La loi de l'offre et de la demande prévoit que si la demande pour une marchandise augmente, son prix augmente, et dans un deuxième temps la production de ce type de marchandise va augmenter, ce qui va avoir tendance à faire à nouveau baisser son prix. Ce raisonnement suppose une qualité de marchandise qui est d'être relativement interchangeable.

Or, un logement est assez loin d'être une marchandise interchangeable. Une villa située sur le plus beau promontoire d'une côte n'est pas équivalente à celle située en face de la rue, sans vue sur la mer. Si la demande augmente pour cette villa, cela va faire augmenter son prix, mais sans que cela puisse stimuler la production de "plus de villas sur ce promontoire".

De même, si on suppose une grande ville déjà entièrement bâtie, où l'on construit une nouvelle ligne de métro, un immeuble situé juste à une sortie de métro va prendre de la valeur. Cet immeuble ne sera pas équivalent à un immeuble situé 500 m plus loin, et il n'y aura pas de hausse de la production de la marchandise "immeuble situé à la sortie du métro". Le propriétaire des appartements de cet immeuble bien situé pourra augmenter ses loyers et donc sa rente. Une augmentation de rente qui est une pure externalité pour lui, qui ne rembourse aucun investissement, qui ne peut avoir aucune justification sociale.

Les économistes contemporains formalisent cette différence de fonctionnement du marché en faisant l'analyse que, dans le cas du bien immobilier, l'offre est inélastique : elle ne varie pas quand la demande varie.

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  Cas général de l'équilibre offre-demande

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  Offre parfaitement inélastique

Pour cette raison fondamentale, les prix de l'immobilier peuvent s'envoler très haut, et former des bulles spéculatives (bulles immobilières) : par exemple, des propriétaires peuvent attendre que le prix monte encore plus haut avant de vendre, ce qui, en attendant, réduit la quantité de logements disponibles sur le marché, donc tend à augmenter les prix...

L'arbitraire n'est cependant pas total, puisque les propriétaires ont quand même besoin, à un moment ou un autre, de tirer de réels revenus de leurs biens, donc de se confronter au pouvoir d'achat réel des demandeurs de logements.

Pour tenter d'évaluer si les prix de l'immobilier s'écartent trop de la capacité des acheteurs, les prix sont parfois comparés au revenu moyen des ménages (tunnel de Friggit).

5 Les sans-abri

Sans-abri dormant dans la rue à Rio de Janeiro

De nombreuses personnes n'ont pas de logement du tout, généralement elles appartiennent aux classes les plus pauvres (lumpen-prolétariat) et sont dénigrées sous des termes comme clochards ou vagabonds. Le terme le plus général est sans-abri. En France le terme de sans domicile fixe (SDF) s'est généralisé, mais il représente un euphémisme administratif qui jette froidement un voile sur la situation de sans-abri.

En France il y a environ 300 000 sans-abri (2020) et ce nombre a augmenté ces dernières années avec la dégradation globale de la situation sociale (chômage, politiques de casse de la sécurité sociale...). Selon l'Insee, il y avait environ 130 000 sans-abri en 2011, et 143 000 en 2017. En prenant en compte l'évolution de la population totale, cela signifie que 4 personnes sur 1000 étaient sans-abri en France en 2020, contre 2 sur 1000 en 2011.

Évidemment, il y a une tendance générale : les pays pauvres ont plus de sans-abri. Cependant il y a beaucoup de différences entre pays pauvres, et entre pays riches. La France est parmi les pays riches un de ceux qui a le plus fort taux de sans-abri.

Nombre de sans-abri pour 10 000 habitants

Le chômage est souvent un facteur de risque. Mais un certain nombre de sans-abri sont des travailleurs pauvres. En France environ 30% des sans-abri ont un emploi.

D'autres facteurs de risques existent, comme des problèmes psychiques, des problèmes d'alcoolisme ou autre dépendances, des séparations familiales... Et le fait de se retrouver à la rue, à l'inverse, peut générer des problèmes de santé mentale ou de drogue. Tous ces facteurs sont très liés à la classe sociale. En France au moins la moitié des sans-abri ont un père ouvrier.

La grande majorité des sans-abri sont des hommes, et parmi eux les minorités racisées sont surreprésentées.

Se retrouver à la rue est un tel facteur d'aggravation de la situation sociale, qu'il est beaucoup plus difficile de gérer au cas par cas les multiples problèmes qui en découlent, que d'agir en aidant en priorité les personnes à se loger. De nombreuses études ont montré qu'il coûte moins cher à la société de payer pour loger les sans-abri (dans des logements sociaux par exemple) que de les laisser à la rue. Partant de ce constat, certains pays ou villes ont mis en place des programmes appelés « Logement d'abord », et ont constaté des améliorations.

Il y a donc une petite marge de manœuvre, même dans un cadre capitaliste, pour limiter les conséquences les plus désastreuses de ce système sur les plus pauvres. Cependant, rares sont les politiciens à défendre ce genre de mesure, notamment parce que l'idéologie dominante repose sur la méritocratie et que de plus l'ambiance politique créée par la dégradation sociale est plutôt défavorable à la solidarité. Dans ce contexte où de larges couches de la population voient leur situation sociale se dégrader, les propositions visant à « donner de l'argent à des gens qui ne font rien » sont accueillies avec une certaine hostilité, et les politiciens s'empressent souvent de surfer sur ces émotions dans une surenchère réactionnaire.

🔍 Pages Wikipédia : Sans-abri et Sans domicile fixe en France.

6 Mal-logement

Un problème plus général que celui des sans-abri est le problème du « mal-logement ». Ce terme, lancé par la Fondation Abbé Pierre, désigne par exemple des situations dans lesquelles :

• des logements sont insalubres (taudis, bidonvilles...) ;

• des logements sont surpeuplés ;
• des gens sont obligés de vivre avec des proches qui les hébergent...

🔍 Voir : Mal-logement (Wikipédia).

7 Perspective communiste

Parmi les mesures transitoires que préconisent les communistes :

• Appliquer l’ordonnance de réquisition des logements vides et exproprier les gros bailleurs privés (par exemple ceux qui louent plus de deux logements) et convertir en logements les nombreux locaux de bureaux maintenus vides pour cause de spéculation. 3,5 % des ménages possèdent au moins 5 logements et détiennent à eux seuls la moitié du parc locatif privé. En intégrant ces logements au parc de logements sociaux, ce dernier représenterait déjà 70 % du parc locatif total (et 28 % du parc de logements total).
• Interdire progressivement la possession de plus de deux logements. Seuls 11,2 % des ménages possèdent plus de 2 logements. Si tous les logements concernés étaient intégrés au parc de logements sociaux, ce dernier représenterait 83% du parc locatif privé, et 36 % du parc de logements total.
• Cesser toute vente de logement social.
• Créer un office public national du logement, avec une plateforme internet permettant de visualiser les logements et les demandes, avec des critères justes et transparents. Atteindre une offre suffisamment importante pour que les emménagements / déménagements soient flexibles et rapides.
• Plafonner les loyers dans le parc privé. Mais dans ces conditions le recours au parc privé s’éteindra de lui-même, faute de locataires assez généreux pour payer des rentiers. Les petits propriétaires seront incités à intégrer leur logement au parc socialisé.
• Sortir du modèle des résidences secondaires, qui n'est pas généralisable actuellement.
• Proposer aux notaires et agents immobiliers des reconversions.
• Rénover les logements insalubres, et engager un plan de réhabilitation.
• Favoriser un urbanisme raisonnablement dense, contre l'étalement urbain énergivore.

8 Notes et sources

Audio

Podcast : Splash, Comment sortir les personnes sans-abri de la rue ? (2021)

Notes